Le Quotidien Indépendant Luxembourgeois
Le ministre du Logement a finalisé la réforme de la loi sur le bail à loyer. Le principal objectif est une meilleure protection du locataire. Le plafond légal sera renforcé pour enrayer toute dérive.
Imaginez-vous locataire d’un appartement de 80 m2 situé en campagne. En 1996, le propriétaire a acquis ce bien pour 6,105 millions de francs luxembourgeois, soit 151 339 euros. Le capital investi est réévalué en fonction des rénovations effectuées, mais aussi décoté (1 % par an) en fonction de l’âge de l’immeuble (vétusté).
Dans notre exemple de calcul, la valeur de l’appartement en cette année 2022 serait passée à 663 998 euros. Actuellement, le plafond légal actuel pour définir le loyer maximal mensuel est fixé à 5 % du capital investi réévalué et décoté, soit 2 642 euros. En ramenant le plafond de 5 % à 3,5 %, le loyer maximal passerait à 1 849 euros.
Aussi bien l’ancien que le nouveau prix du loyer maximal semblent démesurés, mais grâce à une nouvelle formule de calcul, et surtout le rabaissement du plafond légal, le ministre du Logement, Henri Kox, souhaite rapprocher davantage les seuils pratiques de la réalité du marché. «La formule actuelle n’est plus du tout adaptée aux besoins. Pour preuve, elle n’est quasiment plus appliquée», relate-t-il.
En effet, le plafond de 5 % permettrait, en théorie du moins, qu’un appartement avec un loyer affiché à 1 550 euros pourrait être loué pour 2 330 euros par mois. En appliquant le nouveau coefficient de réévaluation, un plafond légal ajusté à 3,5 % permet de se rapprocher bien plus de la réalité des prix réels. Un loyer annoncé à 1 550 euros ne pourrait, une fois le bail conclu, pas dépasser les 1 631 euros.
Henri Kox ne cache pas que la réforme de la loi sur le bail à loyer est très technique. Il n’est pas évident de se retrouver dans les formules pour définir et réévaluer le capital investi, la base pour la fixation des loyers. L’intention du ministre du Logement est bien plus claire : «L’objectif est de mieux protéger les locataires contre les loyers excessifs.»
En même temps, il ne veut pas blâmer l’ensemble des propriétaires de logements mis en location. «Entre 60 % et 70 % des loyers appliqués sur le marché ne posent aucun problème. Le souci, ce sont vraiment les montants exorbitants qui sont pratiqués», affirme Henri Kox.
Un plafond de 8 euros le m2 comme sanction
La clé pour réussir son entreprise est une plus grande transparence qui sera imposée au marché locatif privé. La réforme du cadre légal prévoit de nouvelles obligations aux propriétaires et offre des droits supplémentaires aux locataires.
Un exemple : tout futur bail devra se faire par écrit, en y mentionnant une série de données précises. En premier lieu, le capital investi, réévalué et décoté, devra être inscrit noir sur blanc. Le propriétaire doit aussi s’engager que le loyer demandé respecte le plafond légal.
Si un locataire estime que le loyer est trop excessif, il peut saisir la commission de loyers en charge de sa commune. La base écrite doit permettre de résoudre plus rapidement les litiges éventuels. De plus, la nouvelle loi prévoit une sanction financière, comme le précise Henri Kox : «Si le propriétaire refuse de définir et inscrire le capital investi dans le bail, la limite du loyer sera fixée d’office à un maximum de 8 euros par m2.» «Il s’agit à la fois d’un frein aux abus et une incitation à respecter les obligations», ajoute le ministre.
Selon les derniers chiffres disponibles, le Luxembourg compte environ 250 000 ménages, dont 65 000 qui sont locataires de leur logement. Le marché du logement reste donc très largement dominé par les propriétaires (plus de 80 % contre 25 % de locataires).
Bail écrit, plafond du loyer : les nouveautés en bref
BAIL Le bail oral sera interdit. Toute location doit se faire sur base d’un bail écrit. La commission d’agence sera à partager entre le locataire et le bailleur, et la garantie locative sera limitée à 2 mois de loyer contre 3 mois actuellement. Les hausses du loyer ne sont possibles que tous les 2 ans. Si la hausse est supérieure à 10 %, le locataire disposera d’office de 2 ans avant de devoir payer le montant total de la hausse («tiers annuels»).
OBLIGATIONS Le bail écrit devra renseigner le montant capital investi par le propriétaire, le montant du loyer (sans les charges), les acomptes, le supplément pour le mobilier et tous les frais de service additionnels. En cas de non-respect de ces obligations, le loyer sera plafonné à 8 euros par m2.
PLAFOND Le loyer annuel maximal sera à l’avenir plafonné à 3,5 % (et non plus à 5 %) du capital investi. Ce plafond est ramené à 3 % pour les logements à mauvaise performance énergétique (catégories F à H).
Auriez-vous le lien vers le tableau Excel avec les coefficients de réévaluation proposés ?
Tout à fait d’accord avec Marcolino. Le seul gagnant est l’état qui force de propriétaires historiques (disons depuis plus de 5 ans) a céder leur bien. Celui qui le rachètera proposera un loyer encore plus élevé car il a du coup un coût d’acquisition plus élevé. Le propriétaire a perdu son bien, le locataire ne voit pas son loyer baisser, en attendant le gouvernement aura perçu 20% de plus-value du propriétaire vendeur et 7% de frais de notaire de l’acquéreur. CELA S’APPELLE UN IMPÔT SUR LA FORTUNE DÉGUISÉ.
J’habite dans une résidence construite en 1995.
J’ai investi 350000 € dans un appartement de 100 m2 il y a 10 ans. Selon le tableau excel qui accompagne la proposition de réforme du bail à loyer, tenant compte de l’inflation (soit disant) et de la décote mon appartement vaudrait un loyer plafond de 1200 euro par mois.
Mon voisin vient d’acheter un appartement identique au mien, au prix de 700 000 €, même immeuble, même taille., plan identique.
Lui pourra donc demander le loyer double, 2400 € par mois , ce qui est complètement disproportionné pour le secteur où nous habitons, qui se situe actuellement entre 1500 et 1600 € mensuels pour un 2 chambres 100 m2.
M. Kox, il faudra mieux expliquer en quoi le locataire est protégé des abus de loyer, quant en fait, rien que dans mon immeuble, je constate que certains paieront 1300 et d‘autres 2600 € pour exactement LA MÊME CHOSE dans le même état.
Votre méthode de calcul fournit plutôt un alibi à la hausse des prix en faveur de propriétaires ayant acheté récemment et certainement en défaveur des futurs locataires.