Une enquête a permis au département de l’Aménagement du territoire de dresser un constat sur la situation locative au Luxembourg. Il en résulte que de fortes disparités, notamment géographiques, existent au sein du marché.

Jusqu’à présent, l’analyse du marché locatif luxembourgeois reposait principalement sur les loyers annoncés lors de la mise en location de nouveaux logements. Pour remédier à cela, le département de l’Aménagement du territoire a lancé une grande enquête auprès de 28 000 multipropriétaires afin d’obtenir le premier cadastre des loyers du Grand-Duché. Avec 5 799 répondants (soit un taux de réponse de 20,8 %), dont 5 116 réponses complètes, cette étude constitue la première source d’information à grande échelle sur les loyers effectivement pratiqués en cours de bail.

Les résultats mettent en évidence une forte hétérogénéité. Pour les appartements, qui représentent 86 % des logements observés, 55,3 % des loyers se situent entre 1 000 et 1 750 euros par mois, tandis que 16,4 % du parc affiche des loyers supérieurs à 2 000 euros. Cette diversité reflète à la fois les différences de localisation, de surface, de qualité des logements et d’ancienneté des contrats de location.

Une hausse continue depuis 15 ans

À l’autre extrémité, environ 15 % des appartements présentent un loyer inférieur à 1 000 euros. Ce segment «bas» du marché mérite une attention particulière. Il ne correspond pas nécessairement à une offre de logements à loyers moins chers, mais plutôt à des baux anciens, conclus à une époque où les niveaux de loyers étaient significativement plus faibles.

On note en effet de forts écarts selon la date d’entrée dans le logement. Les loyers des baux conclus en 2024 ou 2025 sont ainsi près de 75 % plus élevés que ceux des logements occupés avant 2010, illustrant l’impact de la hausse continue des loyers au cours des quinze dernières années. Ce constat souligne l’existence d’une forte stratification temporelle du marché locatif, où coexistent des loyers hérités du passé et des loyers reflétant les conditions actuelles. «Cette situation a des implications importantes en termes d’équité entre locataires, d’accès au logement et d’interprétation des indicateurs de marché», relève le département de l’Aménagement du territoire.

La distribution des loyers des maisons, 13 % des offres, présente une structure sensiblement différente. Si les classes intermédiaires restent présentes, la part des loyers élevés y est beaucoup plus importante : près de 30 % des maisons affichent un loyer supérieur ou égal à 2 500 euros. Cette proportion élevée reflète à la fois la rareté relative de ce type de biens sur le marché locatif et leurs caractéristiques intrinsèques, notamment en termes de surface, de qualité et de localisation. La présence d’environ 15 % de maisons avec des loyers inférieurs à 1 000 euros peut surprendre. Mais elle doit, là encore, être interprétée comme le reflet de baux anciens ou de situations spécifiques (logements situés dans des zones moins tendues, biens nécessitant des rénovations ou arrangements locatifs particuliers).

Echternach deux fois moins cher que Luxembourg

Les disparités sont également importantes au niveau géographique. Sans surprise, avec un loyer médian de 25,56 euros par mètre carré, Luxembourg se distingue nettement du reste du pays. «Cette situation reflète le rôle central de la capitale dans l’économie nationale, caractérisée par une forte concentration d’emplois, ce qui génère une demande locative soutenue, alimentée à la fois par les résidents et les travailleurs internationaux», analyse le département de l’Aménagement du territoire. Le canton Luxembourg-Campagne présente lui aussi des loyers élevés, bien que sensiblement inférieurs à ceux de la capitale.

À mesure que l’on s’éloigne de la capitale, les loyers diminuent de manière significative. Le canton d’Esch-sur-Alzette, bien que relativement urbanisé et historiquement industrialisé, affiche des loyers intermédiaires (environ 19 €/m²), tandis que les cantons du nord et de l’est présentent des niveaux nettement plus faibles, souvent inférieurs à 16 €/m². Les cantons de Redange et d’Echternach se situent en bas de la distribution, avec des loyers médians proches de 13,5 €/m², soit près de moitié moins que dans la capitale.

Cette analyse met donc en évidence un constat central : le marché locatif luxembourgeois se caractérise par une forte hétérogénéité des loyers. Ce premier cadastre des loyers, bien que comportant certaines limites (notamment une couverture partielle des loyers au Luxembourg), apporte ainsi un complément d’information par rapport aux offres publiées par les propriétaires. Et pourrait donc servir d’outil pour adapter les politiques en matière de logement.