Immobilier : un plaidoyer pour mettre fin au «laisser-faire»

La Fondation Robert-Krieps, proche du LSAP, publie un document de réflexion pour mieux réguler le marché immobilier. Une marge bénéficiaire maximale est notamment proposée.

C’est un exercice d’équilibriste que le ministre de l’Économie, Franz Fayot, tente de réaliser en cette fin de législature. Après s’être attiré les foudres du secteur artisanal, il est venu présenter, vendredi, un document de réflexion sur le marché immobilier, basé en large partie sur l’enquête de l’Autorité de la concurrence, qui fait grand bruit depuis plusieurs semaines. Ce document, publié par la Fondation Robert-Krieps, est cosigné par Max Leners, candidat du LSAP sur la liste Sud pour les législatives. Franz Fayot a précisé d’emblée qu’il ne parlait pas en tant que ministre, mais uniquement comme coauteur de la note en question.

Neuf mesures sont proposées par les deux socialistes, dont plusieurs qui devraient encore créer des remous. L’objectif avoué par le duo Fayot-Leners est de passer du « »laisser faire le marché » vers un nouveau corpus de règles» pour un marché immobilier «en mutation».

Afin de réussir à relancer la machine, et surtout pour s’attaquer à la pénurie de logements à prix abordable, le document propose notamment d’«accélérer les procédures en les rendant plus claires et concises, avec des délais légaux raisonnables tout en procédant à une simplification administrative substantielle».

Plus concrètement, un guichet unique est à mettre en place pour «centraliser et suivre les demandes, tandis que pour les autorisations de construire, un délai de l’ordre de 3 mois doit être introduit». En outre, il serait nécessaire de passer d’un «système d’études» préalable à un système des «autorisations par défaut». Il reviendrait alors à l’administration de «prouver au propriétaire (de terrain) – dans un délai strict de 3 mois – la raison pour laquelle il ne pourrait pas construire sur son terrain constructible».

Les autres mesures risquent d’être moins au goût des promoteurs privés, mais aussi d’autres parties prenantes du secteur immobilier. En introduction, la note cite le rapport de l’Autorité de la concurrence pour rappeler la «multiplication par 8 de l’excédent brut d’exploitation du secteur de la promotion entre 2010 et 2020, à niveau de production (de logements) quasiment stable». En 2020, les promoteurs ont réalisé un chiffre d’affaires de 2,5 milliards d’euros, avec à la clé un excédent brut d’exploitation de quelque 500 millions, soit un rendement de 21 %. Accusé de faire l’amalgame entre promoteurs et entreprises de construction, Franz Fayot n’oublie pas de préciser dans le document cosigné que «la marge brute d’exploitation de la promotion immobilière a progressé de 15 % en 2005 à 20,99 % en 2020, alors que la marge brute du secteur de la construction est restée quasiment stable sur la même période (5 % à 5,9 %)».

«Dans la discussion politique, augmenter l’offre en construisant plus (…) et « laisser faire le marché » est la solution de prédilection des partis conservateurs et libéraux. Cette formule censée répondre à tous les maux s’appuie par ailleurs sur une application stricte et absolue du droit de propriété, considéré par d’aucuns (comme les députés de l’ADR) comme le plus sacré des droits humains, ignorant le droit humain à un logement décent», développent ensuite Franz Fayot et Max Leners. «C’est cette politique, toujours empreinte aussi d’un certain clientélisme, qui a toujours freiné toute velléité d’une politique plus ambitieuse en matière de logement», enchaînent les deux membres du LSAP. La note ne manque pas non plus de mentionner que le Premier ministre libéral, Xavier Bettel, ne souhaite pas réguler le marché, mais continuer à miser sur le principe de l’offre et de la demande.

Le document de réflexion propose, par contre, de fixer, dans une loi, «une marge bénéficiaire maximale pour le développement d’un projet immobilier». Il est aussi proposé d’«imposer un véritable calcul économique, en prévoyant un taux de marge à appliquer et ne plus faire jouer le libre marché dans la fixation du prix de vente».

Une autre revendication est de plafonner les loyers. «Il est indispensable de trouver un plafond des loyers qui se situe au point d’équilibre entre l’objectif économique de garder une certaine attractivité pour soutenir la construction de nouveaux logements et l’objectif social de fixer un plafond du loyer qui est supportable au niveau de la société», écrivent Franz Fayot et Max Leners.

Tout comme le revendique le LSAP, la note présentée vendredi prévoit aussi la mise en place, dès le début de la prochaine législature, d’un «Logementsdësch» réunissant toutes les parties prenantes du secteur immobilier. Le cas échéant, la matière à discussion ne va pas manquer.