Immobilier au Luxembourg : des ventes en baisse, des prix en hausse

Selon le dernier rapport de l’Observatoire de l’habitat, l’activité des marchés immobiliers est globalement en baisse même si la situation est très hétérogène selon les segments.

L’immobilier luxembourgeois n’est pas à la fête en ce qui concerne le troisième trimestre 2022. Par rapport au même trimestre de l’année précédente, le secteur connaît des baisses plus ou moins fortes de son activité selon les segments.

C’est la vente d’appartements neufs qui souffre le plus avec un marché qui se rétracte de 36 % par rapport à 2021. Selon l’Observatoire de l’habitat, « il s’agit du nombre de ventes le plus faible jamais atteint depuis que nous disposons du fichier de la Publicité Foncière, avec celui du 3e trimestre 2009. » Au global, la vente d’appartement (neufs et anciens) a diminué de 17,7 % avec 1 307 transactions pour ce troisième trimestre. Un chiffre inférieur à la moyenne des années précédant la crise sanitaire.

L’impact de la hausse des taux d’intérêt

« Le volume financier correspondant à ces transactions (près de 907 millions d’euros sur le seul 3e trimestre 2022) n’a en revanche baissé que de 13,4% par rapport à 2021, ce qui témoigne de la hausse des prix moyens des appartements vendus », note l’Observatoire de l’habitat. Avec 1 010 ventes ce trimestre, la vente d’appartements existants n’a quant à elle que très peu baissé (- 10 %) et reste proche de la moyenne des années précédentes.

Cette baisse de l’activité sur le marché des appartements en construction s’inscrit dans une tendance relevée depuis huit trimestres. Elle s’explique par la conjonction de plusieurs facteurs :

• une baisse de l’attrait des investisseurs locatifs face à la hausse des taux d’intérêt (qui rend l’investissement immobilier plus onéreux)
• la baisse des capacités d’achat des accédants à la propriété pour les mêmes raisons
• les incertitudes sur le prix futur d’un logement acheté en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), du fait de l’indexation sur les prix de la construction

Des ventes de maisons en baisse de 12,6 %

Pour le marché des maisons (constitués pour l’essentiel de bâtiments anciens), la baisse de l’activité est également visible par rapport au 3e trimestre 2021 : les transactions sont en baisse de 12,6%. L’activité se situe même à un niveau bien inférieur de celui des dernières années (760 ventes ce trimestre, contre 940 en moyenne entre 2017 à 2019). « Le volume financier associé à ces transactions a baissé beaucoup moins fortement (seulement -3,5%), ce qui traduit également une augmentation des prix de vente moyens des maisons. »

L’activité sur le marché de la vente de terrains à bâtir a elle aussi fortement ralenti et baisse de 25,1%. Avec 406 transactions, elle se situe à un niveau inférieur à celui des années précédant la crise sanitaire (en moyenne 478 ventes de terrains au bâtir).

Des prix toujours plus hauts

L’indice des prix de vente des logements fourni par le STATEC (incluant à la fois les logements existants et en construction) a augmenté de 11,1% entre le 3e trimestre 2021 et le 3e trimestre 2022. Dans le détail, la hausse des indices sur un an s’est élevée à :

• +8,3% pour les appartements existants ;
• +7,9% pour les maisons existantes ;
• +18,3% pour les appartements en construction.

Ces hausses restent dans le prolongement de celles des trimestres différents même si celle des appartements en construction paraît « anormale » au yeux de l’Observatoire de l’habitat.

Des loyers en forte hausse

Sans surprise, les loyers annoncés ont eux aussi nettement augmenté au 3e trimestre avec une hausse de 2,1% par rapport au trimestre précédent. Sur douze mois, l’augmentation reste néanmoins nettement inférieure à celle des prix de vente des logements. En revanche, ceux des maisons sont restés stables ces douze derniers mois (+0,1%). « Il faut souligner toutefois que l’indicateur des loyers annoncés des maisons est très volatile », nuance l’Observatoire de l’habitat.

L’augmentation des loyers en cours de bail est également très modérée. Avec une hausse de 1,7 %,  elle est même largement inférieure à l’inflation sur les biens à la consommation, selon les chiffres du STATEC (+ 6,7%)