L’Observatoire de l’habitat a publié son 26e rapport d’analyse qui montre que le marché foncier résidentiel est entré dans une phase de stabilisation en 2025.

Après avoir fortement progressé entre 2010 et 2022, les prix des terrains à bâtir au Luxembourg ne semblent plus progresser. C’est le constat du 26e rapport d’analyse de l’Observatoire de l’habitat qui affirme que le marché foncier résidentiel entre dans une phase de stabilisation.

Le retournement du marché immobilier intervenu à partir de 2022 s’est traduit par une forte contraction des transactions foncières. Après 731 ventes de terrains à bâtir en 2022, seules 326 ont été enregistrées en 2023, soit une baisse de 55,4%. L’activité s’est ensuite redressée, avec 565 transactions en 2024 puis 612 en 2025. «Cette reprise reste néanmoins progressive et le nombre de transactions demeure inférieur aux niveaux observés avant le retournement du marché», note le ministère du Logement.

L’évolution des prix suit une trajectoire comparable, mais avec un décalage. Après une progression cumulée de 150,4% entre 2010 et 2022, les prix des terrains à bâtir ont ensuite diminué de 14,9% sur l’ensemble de la période 2022-2024. En 2025, l’indice est pratiquement stable (-0,1%) par rapport à 2024. Cette évolution contraste avec celle des logements, dont les prix ont légèrement progressé en 2025: +1,6% pour l’ensemble des logements, +1,3% pour les logements existants et +1,9% pour les logements neufs. Les coûts de construction ont, quant à eux, augmenté de 1,8%.

Luxembourg toujours la ville la plus chère

Au niveau géographique, l’analyse ne contient pas de surprises particulières. Les chiffres confirment une organisation spatiale très stable, structurée autour de la capitale et caractérisée par une diminution progressive des prix à mesure que l’on s’en éloigne. Sur la période 2023-2025, six grands espaces géographiques se distinguent. Le prix médian atteint 259 159 €/are à Luxembourg, contre 139 652 € dans la première couronne et 105 987 € dans la deuxième. Il s’établit à 97 231 €/are dans la troisième couronne, 67 219 € dans le centre-nord et 45 981 € dans le nord. À l’échelle du pays, le prix médian s’élève à 90 582 €/are, pour une surface médiane de 5,19 ares.

L’analyse porte également sur les Centres de développement et d’attraction (CDA), appelés à jouer un rôle important dans l’organisation territoriale et le développement résidentiel futur du pays. Les résultats montrent que plusieurs de ces pôles présentent des niveaux de prix supérieurs à ceux attendus. C’est notamment le cas de la Nordstad, où les prix médians sont supérieurs d’environ 38 % à la médiane de sa zone de référence, ainsi que d’Esch-sur-Alzette, avec un écart d’environ 29 %.

Des écarts positifs sont également observés, dans des proportions variables, à Mersch, Remich, Junglinster, Mondorf-les-Bains, Echternach, Dudelange, Wiltz et Clervaux. Si ces écarts sont destinés à éclairer l’analyse territoriale, ils doivent toutefois être interprétés avec prudence, notamment lorsque le nombre de transactions disponibles au niveau local est limité.