Qui sont les plus gros propriétaires fonciers du Luxembourg ?

Alors qu’une nouvelle réforme autour de l’impôt foncier devrait voir le jour cette année au Luxembourg, l’Observatoire de l’Habitat a révélé le nom des 49 principaux acteurs détenteurs de potentiel foncier constructible.

Le logement reste l’une des préoccupations principales des Luxembourgeois, et ce, depuis de nombreuses années. Si le gouvernement de Xavier Bettel l’a bien compris, avec une future réforme de l’impôt foncier pour libérer des terrains constructibles, l’Observatoire de l’Habitat livre une analyse plus poussée encore pour comprendre à qui appartiennent ces terrains encore constructibles au Luxembourg.

Pour rappel, le pays dispose actuellement de 3 750 hectares de foncier à vocation résidentielle. Assez pour les 25 ans à venir. Si les propriétaires l’entendent de cette oreille.

Mais qui sont-ils ? Dans les faits, ce sont les personnes physiques qui sont propriétaires de la majorité des terrains constructibles au Luxembourg (55,3%), suivis par les sociétés privées (20,8%).

Le graphique ci-dessous reprend la part de la surface totale disponible, comprenant les zones d’habitations, mais aussi les zones d’activités et de bâtiments et d’équipements publics.

Pris ensembles, les propriétaires publics et para-publics (État, communes et Fonds) pèsent pour 21,4% de la surface totale. Ceci reflète la part importante de ces propriétaires dans les zones d’activité et les zones de bâtiments et d’équipements publics. 

En effet, si on détaille un peu plus ces données, l’État, les communes et les Fonds détiennent 59,3% des surfaces dans les zones de bâtiments et d’équipements publics et 42,6% des surfaces dans les zones d’activité, contre seulement 13,5% dans les zones à vocation résidentielle (zones d’habitation et mixte). 

C’est donc dans les zones à vocation résidentielle que la part de foncier constructible détenu par les propriétaires privés (84,2%) est la plus élevée.

Moins d’acteurs privés qu’en 2016

La très grande majorité du foncier disponible pour l’habitat est toujours détenu par des propriétaires privés, que ce soient des personnes physiques ou des personnes morales, selon la Note 29 de l’Observatoire de l’Habitat, dévoilée fin novembre 2021.

En 2016, ces deux types de propriétaires cumulaient 2 586 hectares, soit 87,4% du potentiel foncier total disponible pour l’habitat. En 2020/2021, la surface détenue par ces deux types de propriétaires s’élève à 3 140 hectares (84,2% de la surface disponible pour l’habitat). 

Cette légère diminution de la part des terrains disponibles pour l’habitat détenue par les acteurs privés s’explique par l’augmentation de la part des propriétaires publics et para-publics entre 2016 et 2020/2021 : les communes, l’État et les Fonds détenaient 11,6% du foncier constructible pour l’habitat en 2016, contre 13,5% en 2020/2021.

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De plus, même si les propriétaires privés restent très majoritaires, la comparaison entre ces deux dates montre que la part détenue par les sociétés privées a augmenté (de 14,9% à 20%) alors que celle des personnes physiques a baissé (de 72,5% à 64,2%).

Deux choses peuvent expliquer ce phénomène : des transferts de terrains de personnes physiques à des sociétés privées (et à des propriétaires publics et para-publics), et/ou le fait que le reclassement de terrains en zones à vocation résidentielle entre 2016 et 2020/2021 (ou d’autres changements méthodologiques) ont relativement moins touché les terrains détenus par des personnes physiques. 

Parmi tous les propriétaires, ce sont les Fonds et les sociétés privées qui ont vu leur surface de terrains constructibles pour l’habitat augmenter le plus fortement entre les deux dates (+77% pour les Fonds, +69% pour les sociétés privées). 

49 propriétaires pour 939 hectares

Fort de ces données, le ministère du Logement a fourni, ce vendredi 21 janvier, la liste des 49 propriétaires avec plus de 5 hectares de foncier constructible pour l’habitat au Luxembourg, représentant une surface totale de 939 hectares (soit 25.5% du total du potentiel foncier constructible pour l’habitat identifié en 2020/2021).

Voici dans le détail :

Plus de 50 hectares (total : 361 hectares) 

• Arend & Fischbach (acteur local de l’immobilier)
• Ville de Luxembourg (commune)
• Fonds du Logement (fonds)
• Domaine de l’Etat (Etat)
• Groupe Giorgetti (acteur local de l’immobilier) 

Entre 25 et 50 hectares (total 223 hectares) 

• Fonds Kirchberg (fonds)
• Société Nationale des Habitations à Bon Marché (fonds)
• Tracol Immobilier (acteur local de l’immobilier)
• Particulier 1
• Stugalux (acteur local de l’immobilier)
• Promobe (acteur local de l’immobilier) 

Entre 10 et 25 hectares (total : 176 hectares) 

• Thomas & Piron (acteur international de l’immobilier)
• Kierchefong (entitée liée au culte)
• Niederanven, la Commune
• Wickler Frères Exploitation (acteur local de l’immobilier)
• Particulier 2 

Entre 5 et 10 hectares (total : 180 hectares) 

• Baumeister Haus
• Claude Konrath Promotions
• Rumelange, la Ville
• Pétange, la Commune
• Particulier 3

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