Immobilier à Luxembourg : quels sont les quartiers les plus attractifs ?

Le ministère du Logement et le Statec ont réalisé une cartographie du logement au Luxembourg et notamment de la capitale. Quartiers les plus abordables, secteurs qui ont la cote, découvrez les disparités entre les différentes zones de la ville de Luxembourg.

Le rapport publié ce mardi par le ministère du Logement en collaboration avec le Statec nous rappelle, sans surprise, que plus une maison est proche de la capitale, plus son prix est élevé. « Empiriquement, il existe une relation inverse entre le prix moyen au mètre carré observé dans une commune et la distance de cette commune avec la Ville de Luxembourg », note l’institut de statistiques.

À titre d’exemple, dans le canton de Luxembourg, le prix moyen d’une maison (1 480 000 € environ) est 84% plus élevé que le prix moyen dans le nord du pays. « Pour les maisons, les prix médians par région sont inférieurs aux prix moyens par zone géographique, ce qui indique une forte asymétrie dans la distribution des prix de vente », souligne le rapport.

Les prix des appartements vont également dans ce sens. Comptez 12 927 €/m2 pour un appartement en construction dans le canton de Luxembourg, 9 927 €/m2 pour un bien similaire dans le canton de Capellen-Mersch et 7 189 €/m2 dans le Nord du pays. Avec 5 738 € de différence du prix du m2 entre le Nord et la capitale, il est notable que la distance vers la Ville de Luxembourg est une variable significative qui influence le prix d’un logement.

Quels sont les secteurs les plus chers ?

Les données utilisées par le Statec pour le calcul de l’indice des prix des logements (les actes notariés et le cadastre vertical) ont permis de subdiviser la Ville de Luxembourg en 21 sections cadastrales. Cela a pu être réalisé en comparant les niveaux de prix des appartements achetés pendant la période de 2015 à 2022, en prenant en compte tous les autres facteurs ayant une influence sur le prix, en particulier la surface de l’appartement, l’existence d’un garage et d’une cave, et le type de transaction (appartement existant ou VEFA).

Ce procédé met en lumière des disparités au niveau des prix au sein même de la capitale. Avec des prix en moyenne 9% plus élevés par rapport à la moyenne de la ville de Luxembourg (sur la période 2015-2022), les quartiers du Limpertsberg et de Merl-Nord ont le niveau de prix le plus haut parmi les 21 sections sélectionnés.

Le rapport note qu’un appartement acquis au Limpertsberg est en moyenne 19% plus cher qu’un bien avec les mêmes caractéristiques acheté à Beggen, qui fait partie des secteurs les moins onéreux de la capitale.

Dans le détail, si les sections Limpertsberg et Merl-Nord sont les plus chères, on retrouve à l’opposé le quartier de Bonnevoie. « Le niveau de prix y est de près de 10% inférieur à la moyenne sur la période 2015 à 2022 », appuie le Statec.  Légèrement en dessous de la moyenne se placent les sections Hollerich et Cessange, tandis que les prix à Gasperich sont proches de la moyenne.

Géographiquement parlant, les quartiers situés au sud de la capitale sont les plus abordables. À l’inverse, les sections situées au nord du centre-ville, allant de Merl-Sud à Weimerskirch en passant par le Limpersberg, sont les plus chers. On notera la particularité de Gasperich, enclave onéreuse dans la périphérie sud. Les prix y sont en moyenne plus élevés que pour d’autres sections plus proches du centre-ville comme Cessange, Hollerich ou Bonnevoie. Le Statec avance une explication avec le développement du nouveau quartier de la Cloche d’Or entre 2015 à 2018.

Bonnevoie et Hollerich, plus abordables et attractifs

Une particularité que l’on retrouve également sur le nombre de transactions enregistrées entre 2015 à 2022 dans les différents secteurs de la capitale. Sur cette période, le rapport fait état de 7 743 transactions enregistrées. Les deux tiers ont été réalisées dans six sections : Bonnevoie, Cessange, Gasperich, Hollerich, Merl-Nord et Merl-Sud.

Les secteurs profitant de l’extension du quartier de la Cloche d’Or, à savoir Cessange et Gasperich, ont vu les ventes d’appartements en état futur d’achèvement fortement augmenté durant ces huit années avec plus de 70% de transactions. « Notons que le nombre de transactions y a toutefois fortement diminué à partir de respectivement 2020 et 2018, surtout en raison du nombre décroissant de transactions VEFA. Pour les autres sections, les VEFA représentent tout au plus un tiers des transactions », remarque le Statec.

C’est toutefois Hollerich qui se place au top des sections les plus attractives avec plus de 1 000 appartements achetés en huit ans (1 071 ventes). On retrouve juste derrière Bonnevoie (1 013 appartements achetés) et Gasperich (875 appartements achetés). À l’opposé, les quartiers qui ont le moins la cote sont Dommeldange (142 ventes) et Hamm (246 ventes).