Le Quotidien Indépendant Luxembourgeois
Le ministère du Logement a mis à jour les données sur les réserves foncières du pays pour l’habitat. Les chiffres donnent parfois le vertige.
Le ministère du Logement a dévoilé une actualisation des données concernant les réserves foncières pour l’habitat dans le pays. En novembre 2021, l’Observatoire de l’habitat avait publié une série de notes relatives à ces réserves, au degré de concentration dans la détention du foncier et à l’incidence du coût du foncier pour le développement du logement. Ces études ont été actualisées sur base de données établies par l’outil Raum+, une collaboration entre le ministère de l’Énergie et de l’Aménagement du territoire, le ministère du Logement, le bureau d’étude ProRaum et le Liser.
L’actualisation des données confirme le constat d’il y a 18 mois selon le ministère du Logement : un agrandissement des périmètres de construction ne s’avère pas nécessaire, étant donné que les 4 294 ha de foncier constructible pour l’habitat sont largement suffisants pour assurer le développement de logements pour les années à venir selon lui.
Le foncier reste également la source majeure de l’augmentation des prix des logements au Luxembourg : entre 2010 et 2021, la hausse cumulée des prix des terrains (+136,5 %) a été nettement supérieure à celles des prix des logements en construction (+107,4 %) et de l’indice des prix de la construction du Statec (+32,4 %). Le foncier représente en moyenne 29,5 % du prix final des logements commercialisés, une part qui varie de manière importante sur le territoire : le prix d’acquisition du terrain par le promoteur représenterait en moyenne 43,8 % du prix final des logements commercialisés à Luxembourg, contre 20 % environ à Clervaux ou à Wiltz.
Jusqu’à 300 000 euros l’are dans la capitale
Ainsi, la hausse annuelle des prix des terrains à bâtir dans le pays s’est élevée en moyenne à +8,1 % entre 2010 et 2021. Les cantons de Luxembourg et d’Esch-sur-Alzette sont ceux qui présentent les taux de croissance les plus élevés concernant les augmentations de prix des terrains à bâtir (+16,4 % en moyenne par an dans le canton de Luxembourg et +12,8 % dans celui d’Esch-sur-Alzette sur la période 2019-2021).
Les autres cantons limitrophes de celui de Luxembourg (à savoir Capellen, Grevenmacher, Mersch et Remich) ont connu également des augmentations de prix importantes, proches de la moyenne nationale. À ces cantons s’ajoute celui d’Echternach, dans lequel la hausse des prix des terrains à bâtir a été aussi proche de la moyenne nationale (+9 % par an entre 2019 et 2021). Les quatre cantons les plus éloignés de la capitale, ceux de Clervaux, Diekirch, Redange et Wiltz ont quant à eux connu des variations inférieures à la moyenne nationale.
Le prix par are médian a toutefois assez nettement augmenté dans ces quatre cantons sur la période 2019-2021, alors qu’il n’avait que faiblement augmenté (voire stagné) entre 2010 et 2017.
Les prix médians par commune sur la période 2019-2021 est aussi évoqué par le document. Ces prix médians s’échelonnent d’environ 40 000 euros à 50 000 euros/are (100 m2) de terrain dans de nombreuses communes du nord du pays à près de 300 000 euros/are de terrain à Luxembourg sur la période 2019-2021. Dans le sud du pays, les prix s’établissent entre 90 000 et 150 000 euros l’are.
L’impact de l’accessibilité à Luxembourg s’est d’ailleurs accru au cours de la période 2010-2021 : ce sont la capitale et les communes de sa périphérie immédiate qui ont connu les augmentations de prix des terrains les plus élevées. Dans une récente étude, l’Observatoire de l’habitat et le Statec suggéraient que les prix de vente des appartements existants se réduisaient d’environ 25 % en moyenne en s’éloignant à 30 minutes de la capitale en voiture (en heures de pointe).
Les terrains appartiennent à des personnes physiques
La majorité du foncier résidentiel est toujours détenu par des personnes physiques (63,9 %) et des sociétés privées (19,1 %). Parmi les sociétés, les promoteurs locaux dominent largement les autres acteurs, y inclus les promoteurs étrangers, tant en termes de surface que de valeur foncière détenue.
La part du foncier détenue par les entités publiques et parapubliques (État, communes et syndicats de communes et fonds) est en constante augmentation depuis les premières données sur cette question en 2013, selon le ministère : ces acteurs détenaient 7,8 % du foncier résidentiel en 2013, alors qu’ils détiennent 14,5 % de ce type de foncier en 2022.
Au Luxembourg, plus de 5 000 personnes physiques ont des terrains résidentiels avec une valeur théorique de plus d’un million d’euros. Les cinq promoteurs locaux aux plus grandes réserves foncières ont en moyenne chacun près d’un demi-milliard d’euros de foncier résidentiel. Le degré de concentration dans la détention du foncier constructible reste à des niveaux très élevés en 2022.
Les 1 000 personnes physiques avec le plus de foncier résidentiel détiennent entre 1 135 et 1 288 hectares (selon la méthode utilisée), soit plus de 40 % du foncier détenu par l’ensemble des personnes physiques. Les 10 groupes de sociétés aux surfaces constructibles pour l’habitat les plus étendues concentrent 391,3 hectares, soit près de la moitié (47,9 %) de tout ce que détiennent les 1 140 sociétés avec du foncier résidentiel.
