France : les banques appelées à la rescousse pour réveiller le marché immobilier

Le ministre de la Transition écologique Christophe Béchu rencontrera les banques françaises fin février pour évoquer les pistes de relance d’un marché immobilier en chute libre, parmi lesquelles les crédits hypothécaires et « in fine ».

À 129,5 milliards d’euros, le montant des nouveaux crédits immobiliers accordés est tombé l’an dernier à un point bas depuis 2015, selon les données de la Banque de France et la tendance observée sur les derniers mois est toujours à la baisse.

Les pistes du gouvernement
Pour « redonner du pouvoir d’achat immobilier aux Français », Christophe Béchu a annoncé le 31 janvier lors de ses vœux vouloir « expertiser de nouveaux outils financiers comme les prêts in fine ».

Un prêt in fine n’est pas nouveau, mais reste aujourd’hui très peu commercialisé par les établissements bancaires.

Ce crédit particulier dissocie le paiement des intérêts et le remboursement du capital. L’emprunteur paye chaque mois les intérêts du prêt (et l’assurance) et ne rembourse le capital qu’en une seule fois, à échéance du prêt.

Ce type de prêt peut présenter certains avantages fiscaux pour des investisseurs locatifs. Il présente en revanche un risque si l’emprunteur compte sur la revente du bien pour rembourser le prêt, le prix de celui-ci pouvant baisser dans le temps.

Christophe Béchu a cependant évoqué une limite de la part à rembourser in fine, à « 20, 30 % » expliquait-il le 4 février au micro de RTL. « Cela permet d’obtenir des mensualités plus faibles ou d’emprunter plus pour plus grand », complète-t-il dans l’édition du Parisien en date de lundi.

Le ministre met également sur la table une variante, le crédit hypothécaire, qui demande au candidat à l’emprunt de gager un bien immobilier afin d’apporter une garantie supplémentaire à la banque.

Il s’appuie sur l’exemple suisse, « où ça fonctionne très bien », assure-t-il dans les colonnes du quotidien.

Qu’en pensent les banques ?

Dans une déclaration transmise lundi, la Fédération bancaire française (FBF) a apporté des précisions et émis quelques réserves sur ces types de crédit.

La fédération professionnelle rappelle d’abord que le contexte économique, fiscal et juridique suisse est différent et qu’il convient de rester prudent dans l’exercice de comparaison.

« Un crédit in fine est par construction plus coûteux en intérêt qu’un crédit amortissable », souligne-t-elle. « En France, les prêts in fine peuvent parfois être opportuns dans certaines opérations patrimoniales ou d’investissement locatif et très rarement en accession à la propriété », complète la FBF.

Le lobby bancaire saisit cependant la main tendue par le ministre et « échangera bien entendu avec les pouvoirs publics pour étudier les mesures qui permettraient d’améliorer l’accès à la propriété des Français ».

De nombreux acteurs du marché immobilier, banques y compris, voient plutôt la situation se débloquer à la faveur d’une baisse des prix, pour l’instant très timide.

Les mesures déjà annoncées

La mise en avant de ce type de crédits s’inscrirait dans un cadre plus large de mesures censées redonner un coup de fouet au marché immobilier.

Fortement encouragés par la Banque de France et Bercy, les banques françaises vont déjà mettre en place un dispositif de « revue » des demandes de crédits immobiliers refusées.

Ce second examen sera réalisé à la demande des clients et concernera les dossiers de financement de résidence principale, secondaire ou d’investissement locatif. Il sera actif courant février, jusqu’à fin décembre.

Les règles encadrant le crédit immobilier, revues chaque trimestre par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) rassemblant notamment la Banque de France et le ministère de l’Économie, ont par ailleurs été ajustées à la marge lors de sa dernière réunion du 5 décembre.

Les grands principes sont néanmoins restés figés dans le marbre: les banques n’ont pas le droit de signer un crédit immobilier si le montant total des dépenses des emprunteurs liées à l’habitation dépasse 35% de leurs revenus (taux d’effort), ni pour une durée supérieure à 25 ans.