Luxembourg : un syndic s’en prend à une location Airbnb

La location Airbnb a fini par exaspérer les copropriétaires d’une résidence, qui ont porté l’affaire devant la justice. Les esprits trop festifs qui occupaient un appartement ont causé problème.

ll y avait un peu trop de festivités dans l’appartement, des allers et venues d’occupants étrangers à la résidence, alors le syndic a saisi la justice de paix pour faire cesser l’activité Airbnb/Booking exercée par un des copropriétaires. Actuellement en Asie, il loue occasionnellement son appartement via les plateformes, mais la cohabitation avec les occupants des autres appartements est devenue impossible.

Devant le juge unique du tribunal de paix, le 27 novembre dernier, l’avocat du syndicat de copropriété a plaidé que la mise en location serait illégale au regard du règlement de la résidence, qui interdit toute exploitation commerciale, «ce que serait manifestement l’activité du copropriétaire contrevenant par son affiliation à Airbnb/Booking».

Cette activité serait à l’origine de «débordements et nuisances, consistant en bruits incessants par des visiteurs errant dans l’immeuble, l’accès non autorisé aux garages ouverts, le claquement intempestif de portes etc., engendrant des troubles de sommeil mais également la constatation de dégâts aux parties communes, outre la présence de mégots sur différents balcons».

En mars, la police a dû intervenir pour calmer les esprits trop festifs qui occupaient les lieux, alors que les nombreux avertissements, suite à des incidents répétés, étaient restés sans effet. Les plaignants se basent principalement sur l’article 544 du code civil, qui dispose que «la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements, ou qu’on ne cause un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, rompant l’équilibre entre des droits équivalents».

Mégots et excréments

Les plaignants reprochent aux visiteurs d’avoir causé des bruits, diurnes et nocturnes, avec leurs bagages, les fêtes organisées, des discussions et claquements de portes, d’avoir eu avec eux des chiens qui auraient fait leurs besoins un peu partout, y compris dans les parties communes.

Des photographies sont versées au dossier, montrant des mégots à terre, ainsi que des excréments sur une carpette, dont l’origine proviendrait des occupants de l’appartement en question.

Lors d’une assemblée générale ordinaire des copropriétaires, en mai dernier, le syndic a été mandaté pour charger l’étude d’avocats Gross et Associés d’introduire une action en justice contre le copropriétaire contrevenant.

La demande du syndic consiste à voir ordonner la cessation des troubles qu’engendrent les locations à des personnes tierces à la résidence, sous peine d’une astreinte de 100 euros par jour jusqu’à cessation totale des nuisances. À l’appui de sa demande, l’avocat du syndic a produit des pièces attestant de la présence des annonces sur différentes plateformes au mois de juillet 2024, et considérerait l’activité comme étant toujours en cours. Cependant, il n’a pas pu préciser comment l’astreinte devait être appliquée et s’est rapporté à prudence de justice.

L’avocat demande encore à voir condamné le propriétaire à payer au syndicat une indemnité pour préjudice moral de 5 000 euros et à deux autres copropriétaires engagés dans la procédure, 2 500 euros chacun.

Le propriétaire de l’appartement en question, qui se trouve toujours en Asie, a mandaté ses parents pour le représenter à l’audience. Ces derniers ont nuancé les reproches, en invoquant une seule intervention policière et précisant que l’appartement serait la résidence principale de leur fils.

Ils ont contesté en bloc les accusations adverses, qui seraient «malicieuses et sans fondement», comme indiqué dans le jugement. L’appartement était seulement loué durant les weekends et il n’y aurait pas eu d’occupation régulière par des tiers.

D’ailleurs, selon les parents, l’appartement serait vide et inoccupé, et les annonces auraient été retirées des plateformes. Ils rappellent que le même règlement de copropriété assurerait à chaque copropriétaire la jouissance libre de ses lieux privatifs et estiment que la location de l’appartement sur lesdites plateformes ne correspondrait pas à une activité commerciale, tout en reconnaissant que des factures auraient été émises, comportant de la TVA.

Dans son jugement, le tribunal a déclaré fondée la demande des plaignants sur base de l’article 544 du Code civil, relatif aux troubles de voisinage.

En revanche, concernant la demande de faire cesser ces troubles sous peine d’astreinte de 100 euros par jour, le tribunal l’a déclarée non fondée, parce qu’il n’était pas précisé si l’astreinte devait sanctionner le maintien des annonces de location ou la présence d’étrangers dans l’immeuble.

Le Tribunal a finalement retenu des dommages-intérêts en raison du préjudice moral accru, à hauteur de 1 000 euros pour la copropriété et de chaque fois 500 euros pour les deux autres voisins.