Le Quotidien Indépendant Luxembourgeois
Le marché du logement continue sa lente sortie de la crise qui a frappé le secteur de plein fouet en 2023. Cela n’a pas empêché un clash entre les banques et les promoteurs immobiliers.
Les entreprises de construction, les banques et les notaires nous font part que la demande, aussi bien pour des logements existants que nouveaux, est en hausse», avançait début décembre le Premier ministre, Luc Frieden, sans toutefois présenter de chiffres concrets. Aujourd’hui, les retours émanant du terrain sont mieux documentés.
L’Observatoire de l’habitat et le Statec avancent ainsi, dans un bulletin publié fin mars, que «l’activité sur les marchés immobiliers et fonciers poursuit sa progression» au 4e trimestre 2024.
Les ventes en hausse à la fin 2024
Pour les appartements : vente de 1 734 unités (+131,5 % en comparaison du 4e trimestre 2023), dont 1 339 appartements existants (+108,2 %) et 395 appartements en construction – ou «VEFA» – ce qui correspond à une hausse de 272,6 %. Le total reste toutefois inférieur à la moyenne de 2 096 transactions enregistrées lors des années d’avant-crise (2027-2021).
Selon le ministre des Finances, Gilles Roth, l’État a acheté jusqu’au 28 mars dernier 358 appartements en construction pour un montant de 220,5 millions d’euros. S’y ajoutent 152 acquisitions en cours de finalisation (101 millions d’euros), portant le total à 510 logements achetés pour 303 millions d’euros à des promoteurs privés.
Les chiffres de fin 2024 sont toutefois à relativiser. Le total de 1 734 ventes enregistrées entre octobre et décembre 2024 reste inférieur à la moyenne de 2 096 transactions actées au 4e trimestre des années d’avant-crise (2017-2021). Par contre, les 1 339 ventes d’appartements existants constituent le deuxième nombre le plus élevé observé sur un seul trimestre. Le record date du 4e trimestre 2018 avec 1 451 transactions.
Soutenir le secteur de la construction et l’artisanat
Pour ce qui est des maisons : +35,3 % de ventes au 4e trimestre par rapport au trimestre précédent et +77,2 % de transactions par rapport au 4e trimestre 2023. Mais, comme pour les appartements, le nombre de maisons vendues reste inférieur à la moyenne des années d’avant-crise : 900 cessions de maisons existantes contre 1 006 transactions au 4e trimestre des années 2017 à 2021.
S’y ajoutent 364 ventes de terrains à bâtir, un total qui reste, lui aussi, inférieur à une moyenne de 723 transactions enregistrées entre 2017 et 2021.
Le gouvernement se voit malgré tout confirmé dans sa décision de prolonger de six mois – du 1er janvier au 30 juin de cette année – le paquet d’incitatifs fiscaux destiné aux investisseurs. Quatre des cinq partis de l’opposition (LSAP, déi gréng, déi Lénk, Parti pirate) dénoncent des «cadeaux fiscaux» pour les promoteurs. Un avis que ne partage pas le ministre des Finances. «L’intention a été de soutenir le secteur de la construction et l’artisanat, de garder en marche le marché immobilier et de faire augmenter l’offre», s’est défendu Gilles Roth, le 2 avril, au moment du vote du paquet fiscal.
En même temps, il a exclu de maintenir en place les mesures au-delà du 30 juin, à l’exception probable du «Bëllegen Akt» de 40 000 euros pour les primo-acquéreurs (lire ci-contre).
«Pas de relance sans coopération étroite»
Le ministre des Finances a aussi avancé que les banques ont accordé, au 4e trimestre 2024, un surplus de 75 % de crédits immobiliers comparé à la même période en 2023. Malgré cette hausse, le directeur général de l’Association des banques et banquiers (ABBL), Jerry Grbic, a fait part, dans les colonnes de Paperjam, d’une certaine frustration. Il a notamment reproché aux promoteurs immobiliers de «bloquer» le marché du logement.
La Chambre immobilière n’a pas tardé à riposter. «Cette affirmation, bien qu’elle s’inscrive dans un climat de tension générale, présente une vision trop réductrice d’une situation éminemment complexe», souligne un communiqué diffusé vendredi dernier. Il est renvoyé vers la «crise de confiance» qui règne sur le marché, provoquée par une envolée des taux d’intérêt, l’augmentation des coûts de construction, mais aussi la «difficulté d’obtenir des prêts de construction à des conditions compétitives». Malgré tout, les promoteurs, qui affirment avoir été parmi les acteurs les plus lourdement touchés par la crise, n’auraient pas «refusé» de construire.
Grâce aux mesures mises en place par le gouvernement, «le rideau des incertitudes» commencerait aussi à se lever. «Le bout du tunnel est à portée de main», estime la Chambre immobilière. «Mais il ne peut y avoir de relance durable sans une coopération étroite entre tous les acteurs : pouvoirs publics, secteur bancaire, communes, investisseurs et promoteurs. Plutôt que de chercher des responsables par des affirmations gratuites, nous appelons à une dynamique de solution», conclut le communiqué.
Vers une prolongation du «Bëllegen Akt» de 40 000 euros
Au vu d’un «large consensus» qui se dégage à la Chambre, le ministre des Finances a pris l’engagement de prolonger au-delà du 30 juin prochain le «Bëllegen Akt» pour les primo-acquéreurs d’un logement utilisé comme résidence principale. Dans le cadre du paquet de relance du gouvernement, ce crédit d’impôt sur les actes notariés est passé de 30 000 à 40 000 euros par personne physique. «Un projet de loi séparé sera déposé. Même si nous pouvons faire appliquer la prolongation de la mesure de manière rétroactive, il serait bien d’envoyer ce signal an adoptant le texte avant le 30 juin», avance Gilles Roth.
L’impact budgétaire du «Bëllegen Akt» pour les six premiers mois de cette année est estimé à 27 millions d’euros.
