La création de logements à la traîne

Selon l’Observatoire de l’habitat, quelque 73 000 logements ont été réalisés entre 2004 et 2022. La moyenne annuelle de 4 000 unités est inférieure au besoin théorique de 6 000 nouveaux logis.

Dans sa plus récente note, publiée hier, l’Observatoire de l’habitat a analysé pour la première fois à plus long terme les tendances du développement urbain et résidentiel au Luxembourg. Les chiffres couvrent la période entre 2004 et 2022. 

Sur les 2 915 hectares mobilisés, 1 821 hectares ont permis de construire ou reconstruire un total de 73 304 logements. Les nouvelles constructions (45 953 unités) sont bien plus nombreuses que les habitations existantes remises en état (27 331 unités). «Ceci représente 2 553 logements par an en moyenne pour la nouvelle construction et 1 519 logements en moyenne par an pour la reconstruction, soit un total de 4 072 logements par an en moyenne», est-il résumé dans cette note.

Il est à remarquer que 64 000 de ces quelque 73 300 logements figurant dans le décompte étaient déjà achevés en 2022. Les 9 000 restants se trouvaient en cours de finalisation.

L’Observatoire précise en outre «que le nombre de logements observé pour cette note correspond à un ordre de grandeur et que les données ne sont pas complètes. Ainsi les subdivisions et les réaménagements opérés dans les structures existantes de bâtiments ne peuvent pas être détectés. La méthode utilisée ne permet pas non plus de mesurer le nombre de logements démolis et retirés du parc immobilier, et, par conséquent, de déterminer le nombre de nouveaux logements net sur les terrains reconstruits.»

Malgré tout, la moyenne annuelle de 4 072 logements mis sur le marché est inférieure au besoin théorique, actuellement chiffrée à 6 000 nouveaux logis. En moyenne, 12 000 nouvelles personnes arrivent chaque année au Luxembourg.

La population est passée de 455 000 habitants en 2004 à 645 000 habitants en 2022, soit une augmentation de près de 42 % en moins de deux décennies. Début 2024, le nombre de résidents avait encore augmenté à 672 100 personnes.

Le Centre attire le plus d’habitants

Sur la période considérée, la Ville de Luxembourg a vu son parc résidentiel augmenter de 15 500 logements, dont 9 238 nouvelles constructions. «Parmi les autres communes qui comptent le plus de nouveaux logements figurent des communes de la Région Sud et de l’Agglo-Centre (Differdange 2 160, Sanem 1 903, Esch-sur-Alzette 1 878, Mamer 1 251, Hesperange 1 189)», détaille la note.

En tête de liste des logements issus de reconstructions se trouvent des communes des mêmes agglomérations : Pétange (1 482), Esch-sur-Alzette (1 105), Differdange (1 010), Hesperange (647) et Kayl (634).

Les chiffres collectées ont été mis en relation avec le Plan directeur d’aménagement du territoire qui a retenu trois pôles de développement prioritaires (Agglo-Centre, Région Sud et Nordstad) ainsi que des centre de développements régionaux (CDA). S’y ajoutent les communes dites «endogènes», c’est-à-dire n’appartenant à aucune de ces catégories.

«Les communes de l’Agglo-Centre ont contribué pour 34 % des nouveaux logements construits ou reconstruits entre 2004 et 2022, suivies des communes endogènes (30 % des nouveaux logements) et des communes de la Région Sud (22 %). Les communes de la Nordstad n’ont représenté que 3 % des nouveaux logements sur cette période», résume l’Observatoire de l’habitat (lire ci-dessous).

«Il s’avère important d’ouvrir un débat sur la meilleure façon de concilier, d’un côté, la production de logements (abordables) – ainsi que les besoins en infrastructures en découlant (comme des écoles, des stations d’épurations, des infrastructures de transport etc.) –, et, de l’autre, la limitation de l’expansion urbaine dans les zones peu stratégiques du point de vue de l’aménagement du territoire», conclut la note.