Gestion locative sociale : «Il manque une continuité»

Depuis son lancement en 2014, l’Agence immobilière sociale Kordall a pris de l’ampleur tandis que la gestion locative sociale demeure un concept encore en proie à quelques difficultés.

Du projet pilote initial à la gestion d’un parc de 117 logements, le tout géré par cinq fonctionnaires, l’Agence immobilière sociale Kordall (AISK) a fait du chemin depuis son lancement. Fondée en 2014 par le Syndicat intercommunal Kordall (Sikor), qui regroupe les communes de Differdange, Käerjeng, Sanem et Pétange, l’agence devait appliquer localement le concept de «gestion locative sociale» instauré cinq ans plus tôt par le gouvernement.

«La phase pilote s’est lancée avec seul un technicien de la commune de Differdange, puis un technicien du Sikor a pris la suite, seul lui aussi», retrace Lynn Elvinger, responsable du service AISK. Quand cette dernière rejoint l’agence quatre ans après son lancement, une seule personne est toujours aux commandes. «Comme nous n’étions que deux, il fallait faire un peu de tout», plaisante aujourd’hui celle qui peut désormais se consacrer pleinement à son poste d’assistante sociale.

Avant le recrutement de trois fonctionnaires à partir de 2022, l’administratif, les décomptes, le contact avec les propriétaires, la sélection et le suivi des locataires reposaient sur les épaules de deux membres de l’AISK. Une tâche impossible aujourd’hui avec la gestion de 113 logements occupés par 433 personnes, répartis sur quatre communes, d’autant plus qu’il ne s’agit pas d’une agence immobilière classique.

«Ce qui est différent d’une agence qui ne relève pas du social, c’est que nous sommes les locataires directs des propriétaires», résume Lynn Elvinger. Ces derniers confient la location de leurs biens aux agences immobilières sociales, environ une quarantaine dans tout le pays, qui louent (…) avec un bail de 3 ans à leurs bénéficiaires et à un prix «qu’ils sont en mesure de payer et lequel leur permettra de vivre convenablement».

Pour cause, les locataires des AIS sont tous suivis par des offices sociaux et éprouvent des difficultés financières pour des raisons diverses : séparation, famille monoparentale, perte d’emploi, accidents de la vie. En répondant à des critères précis (lire ci-contre), ils bénéficient d’un loyer inférieur au prix du marché privé, puisque les loyers payés aux propriétaires se situent, en moyenne, «entre 30 % à 40 % en dessous des loyers du marché», selon le ministère du Logement.

Du côté des propriétaires, ce système présente également des avantages notables. D’un, «le loyer est toujours garanti» puisque versé par les agences qui, elles, reçoivent un versement des occupants. «On s’occupe aussi des réparations s’il y a une petite remise en état à faire, comme de la peinture ou du carrelage, mais pas pour tout rénover», précise la responsable de service. Les membres de ce dernier sont aussi chargés de tous les contacts avec les locataires.

Mettre son logement au profit de la Gestion locative sociale (GLS) permet également de bénéficier d’une exonération des revenus nets provenant du loyer. Fixée à 75 % avant 2023, l’exemption fiscale est désormais de 90 % et cette récente hausse est «un avantage qui a, je crois, poussé beaucoup de propriétaires à nous contacter».

Tandis que l’assistante sociale estime que l’État peut difficilement faire mieux pour les propriétaires, de nombreuses améliorations demeurent, pour les locataires, toutes plus ou moins corrélées. D’abord, «c’est impossible de répondre à toutes les demandes», regrette celle qui recense deux, voire quatre demandes par semaine. Fin février dernier, 185 ménages composaient la liste d’attente de l’AISK.

Bien que dépassés par la demande, «nous ne faisons pas de prospection pour de nouveaux logements», confie la cheffe de service. Cela s’explique par les ajouts assez réguliers (25 en 2024), mais surtout par le manque de personnel et de budget : «Nous ne pourrions pas gérer dix logements de plus chaque mois.» Les acteurs de la GLS s’accordent d’ailleurs à dire que le forfait de 120 euros par logement attribué par le ministère du Logement ne suffit pas à couvrir les frais de gestion et que l’attribution de postes conventionnés par le ministère de la Famille fait défaut.

Pour les locataires, le gros point noir survient après la fin du bail de 3 ans, sauf en cas de prolongation exceptionnelle. Face aux prix du marché privé, certains ne peuvent toujours pas louer, ce qui n’est pas sans provoquer de l’angoisse : «Lors de la visite ou de la signature, au plus tard, les gens demandent déjà ce qu’ils se passent après trois ans.» «Il manque une continuité», plaide Lynn Elvinger qui, comme d’autres, regrette l’insuffisant nombre de logements abordables au Grand-Duché. Face à ce manque, «je pense que tous les acteurs de la GLS sont en train de revoir la durée de 3 ans, car nous faisons beaucoup de prolongations, ce n’est pas un secret» dit-elle, au nom de la stabilité financière et mentale des occupants.