Le Quotidien Indépendant Luxembourgeois
Après un an et demi de baisses consécutives, la tendance sur le marché immobilier s’est enfin inversée au Luxembourg, grâce notamment à une baisse significative des prix.
Le redémarrage de l’activité que l’on pouvait entrevoir au 1ᵉʳ trimestre 2024 se confirme au 2ᵉ trimestre : l’activité sur les marchés immobiliers et fonciers résidentiels est en progression au 2ᵉ trimestre 2024, après cinq trimestres consécutifs à des niveaux historiquement bas. C’est le constat dressé ce mercredi 25 septembre par la 16ᵉ publication consacre au marché de l’immobilier résidentiel au Luxembourg, réalisée par l’Observatoire de l’habitat et le Statec.
Cette reprise progressive de l’activité est particulièrement notable sur le marché des appartements existants, avec un nombre de transactions en hausse de 30,5 % sur ce segment par rapport au 2ᵉ trimestre 2023 et sur celui des maisons existantes, avec ici +33,8 % sur la même période. L’activité reste en revanche à des niveaux particulièrement bas sur le marché de la vente d’appartements en construction, malgré une progression sur le trimestre.
Des ventes d’appartements records depuis 2023
Le nombre de transactions portant sur des appartements (qu’ils soient existants ou en construction) est en hausse assez nette : +17,7 % sur le trimestre et +22,4 % comparativement au 2ᵉ trimestre 2023. Il s’agit ainsi du nombre trimestriel de transactions le plus important relevé depuis le début de l’année 2023.
Le total de 1 065 ventes d’appartements enregistrées ce semestre reste toutefois très inférieur aux niveaux relevés avant la crise : en moyenne 1 697 transactions au 2ᵉ trimestre sur la période 2017-2022.
Le volume financier correspondant (environ 678 millions d’euros au 2ᵉ trimestre 2024) a augmenté un peu moins fortement depuis un an : +13,8 % par rapport au 2ᵉ trimestre 2023. Ceci témoigne de la baisse des prix moyens des appartements vendus.
Toutefois, le volume financier a fortement progressé sur le trimestre (+23 % par rapport au 1ᵉʳ trimestre 2024), au-delà même de la progression du nombre de ventes, ce qui traduit une stabilisation voire une légère hausse des prix moyens des appartements vendus ce trimestre. La hausse du nombre de transactions est portée principalement par le segment de la vente d’appartements existants (911 ventes ce trimestre).
Quatre fois moins de vente en VEFA
Le redémarrage de l’activité que l’on pouvait entrevoir au 1ᵉʳ trimestre 2024 se confirme au 2ᵉ trimestre : respectivement +30,5 % et +22,9 % pour le nombre de transactions et le volume financier associé par rapport au 2ᵉ trimestre 2023.
L’activité sur ce segment reste légèrement inférieure à la moyenne des années précédant la crise (1 041 ventes d’appartements existants en moyenne au 2ᵉ trimestre sur les années 2017 à 2022). En revanche, l’activité reste toujours limitée sur le segment des appartements en construction (VEFA) : 154 transactions au 2ᵉ trimestre 2024, pour un volume financier total proche de 114 millions d’euros.
Par rapport au trimestre précédent, la hausse du nombre de transactions paraît très forte (+60,4 %), mais doit être relativisée : le nombre de transactions au 1ᵉʳ trimestre 2024 était le plus faible jamais enregistré dans la Publicité Foncière depuis la création de ce fichier en 2007 (seulement 96 ventes d’appartements en construction pour tout le pays au 1ᵉʳ trimestre 2024). Au 2ᵉ trimestre, le nombre de transactions reste ainsi 4 fois inférieur à la moyenne des années précédant la crise (656 ventes d’appartements en construction au 2ᵉ trimestre en moyenne sur les années 2017 à 2022).
Des prix toujours en baisse
Comment expliquer ces différences entre le marché des appartements existants et celui des appartements en construction ? Sur le marché de l’existant, les prix ont connu un fort ajustement : ils ont baissé d’environ 15,3 % entre le 3ᵉ trimestre 2022 et le 2ᵉ trimestre 2024, comblant en partie la perte de pouvoir d’achat générée par la hausse des taux d’intérêt.
La baisse des prix a été moins forte sur le marché des appartements en construction (-7,7 % en cumulé sur la même période). Par ailleurs, les acheteurs potentiels, dans leur comparaison entre appartement ancien et achat d’un appartement sur plan, doivent aussi intégrer les incertitudes sur le prix final et sur la date de livraison des bâtiments.
Sur le segment de la vente de maisons (constitué pour l’essentiel de maisons existantes), l’activité a assez nettement progressé au 2ᵉ trimestre 2024 : le nombre de transactions est ainsi en hausse de +26,1 % par rapport au trimestre précédent et de +33,8 % par rapport au 2ᵉ trimestre 2023.
Moins de vente de maisons
Le nombre de ventes de maisons reste nettement inférieur à ceux des années précédentes (570 ventes de maisons existantes ce trimestre, contre en moyenne 890 ventes au 2ᵉ trimestre sur les années 2017 à 2022).
Le volume financier associé aux ventes de maisons a augmenté dans des proportions légèrement inférieures au cours des douze derniers mois (+25,3 % par rapport au 2ᵉ trimestre 2023), ce qui témoigne d’une baisse des prix de vente moyens des maisons. Toutefois, la hausse est plus forte sur le trimestre, suggérant que la baisse des prix moyens a été interrompue depuis le début d’année 2024.
Dans le canton de Luxembourg, le prix moyen d’une maison s’élève ainsi à 1 266 000 euros environ, 77 % plus élevé que prix moyen dans le nord du pays. A titre de comparaison, une maison dans la canton d’Esch vous coûtera en moyenne 741 620 euros et 713 518 euros dans le Nord.
Pour les appartements, comptez en moyenne 9 808 euros/m², mais… 11 793 euros dans le canton de Luxembourg.
