Le déchet fiscal atteint près de 155 millions d’euros pour les mesures d’aides en soutien aux secteurs de la construction pour augmenter l’offre de logements et soulager les acquéreurs.

Le gouvernement avait décidé de prolonger les aides fiscales pour le logement entrées en vigueur au cours de l’année 2024. Elles visent trois objectifs : le soutien aux secteurs de la construction et de l’artisanat, l’augmentation de l’offre de logements et le soutien aux particuliers pour l’achat ou la location d’un logement. Mais les données montrent une légère relance de l’activité immobilière, loin des niveaux habituels de dynamisme qu’on lui connaît.

Ce sont les biens existants qui sauvent la mise. L’activité sur le marché des nouvelles constructions peine à reprendre le rythme. En effet, le nombre des autorisations de bâtir pour les logements continue sa tendance à la baisse.

Alors qu’au troisième trimestre 2023, 8 285 autorisations de bâtir ont été délivrées, elles n’étaient que de 697 au troisième trimestre 2024.

La loi du 22 mai 2024 avait introduit un paquet de mesures en vue de la relance du marché du logement. Plusieurs aides et incitations fiscales étaient destinées à stimuler la construction, à soutenir la demande et à relancer un marché immobilier «particulièrement atone», comme le relève la députée socialiste Paulette Lenert dans une question parlementaire.

La loi budgétaire pour l’exercice 2025 avait introduit la demi-base imposable pour les coûts d’enregistrement lors d’un acte notarié à partir du 1^er octobre 2024.

«Or, malgré ces mesures, le niveau d’activité dans la construction demeure faible. Selon les chiffres récents publiés par le ministère du Logement, les ventes en état futur d’achèvement (VEFA) représenteraient moins de 10 % de l’ensemble des transactions immobilières enregistrées au Luxembourg au cours de l’année 2025», observe-t-elle.

Un «faible» impact

Afin d’évaluer l’impact réel des aides étatiques sur la relance du secteur, la députée a interrogé le ministre des Finances, Gilles Roth. Ce dernier informe que 7 853 personnes ont profité du crédit d’impôt «Bëllegen Akt» relevé (tranche entre 30 000 et 40 000 euros) entre le 1^er janvier 2024 et le 31 octobre 2025 et 12 622 personnes ont bénéficié de la réduction de 50 % de la base fiscale entre le 1^er octobre 2024 et le 31 octobre 2025.

Le ministre a également précisé le montant total des moins-values fiscales engendrées pour les logements en état futur d’achèvement (VEFA) et pour les logements existants, ainsi que leur part relative par rapport à l’ensemble des moins-values fiscales liées à ces deux dispositifs pour les années 2024 et 2025.

Il apparaît que le déchet fiscal atteint près de 155 millions d’euros. De plus, au 31 octobre 2025, 860 investisseurs ont bénéficié du crédit d’impôt locatif.

Le déchet fiscal associé à cette mesure s’élève actuellement à près de 10 millions d’euros et concerne 800 logements acquis en VEFA. Ce qui fait dire à Paulette Lenert, que la rédaction a contactée, «que l’impact de ces mesures est faible, surtout en ce qui concerne les VEFA».

Paulette Lenert attend toujours de la ministre de la Justice, Elisabeth Margue, un texte qui fait suite à une motion déposée en mars dernier visant à introduire des garanties et des protections supplémentaires pour les acheteurs de logements en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

«J’avais proposé dix mesures qui avaient étaient saluées par l’ensemble des partis, mais on ne voit toujours rien venir alors qu’il y a urgence à protéger les acquéreurs», estime-t-elle.

Parmi ces propositions, le fait que les vendeurs/constructeurs seraient soumis à certaines obligations supplémentaires comme le fait de devoir s’engager de manière plus précise sur des délais de livraison.

Les vendeurs seraient encore tenus de prendre une assurance sur dix ans afin de pouvoir subvenir à des défauts qui seraient constatés après la vente, ce que l’on appelle plus communément une garantie décennale.

Il s’agit encore d’introduire des garanties de remboursement si une entreprise n’est pas capable de livrer le bien acheté et de faciliter les procédures afin de constater le défaut d’achèvement d’un immeuble vendu.

Un autre aspect est celui d’étendre la garantie de remboursement non seulement au bien, mais aussi à la valeur intégrale du terrain en cas d’échec d’un projet.

Les clauses d’indexation automatique des prix dans les contrats VEFA seraient interdites afin de stabiliser les coûts. Sur le thème de l’indexation, certains députés avaient réagi en affirmant avoir eu vent de cas dans lesquels les vendeurs retardaient l’envoi de factures justement pour pouvoir appliquer une tranche d’index supplémentaire.

«Les acquéreurs se méfient et c’est normal, il y a eu des faillites retentissantes, on l’a vu encore récemment avec le vaste projet immobilier prévu dans l’ancien hôtel Grand Chef à Mondorf où tout est à l’arrêt», illustre la députée. Les incitations fiscales n’ont pas tenu toutes leurs promesses, selon elle, même si elles sont appréciables.

De son côté, la Chambre de commerce s’interroge davantage sur le manque d’incitations fiscales pour les investisseurs. Elle propose d’introduire un abattement spécial construction de 50 000 euros par logement créé, ce qui correspond à l’avantage de TVA non applicable pour les biens locatifs.