Le Quotidien Indépendant Luxembourgeois
Racheter ou renégocier son emprunt immobilier est de plus en plus courant. Les taux d’intérêt toujours plus bas placent l’emprunteur dans une situation favorable.
L’argent n’a jamais été aussi bon marché. Avec des taux d’intérêt extrêmement bas, du fait de la politique monétaire de la Banque centrale européenne qui souhaite par ce levier donner la possibilité aux Européens d’investir et donc de faire fonctionner l’économie, emprunter aujourd’hui coûte moins cher à un particulier qu’il y a cinq ans.
«Actuellement, pour une demande de crédit, qui tourne en moyenne à 570 000 euros pour acquérir un bien au Luxembourg, nous pouvons trouver des banques offrant un taux entre 1,1 % et 1,2 %» affirme Yann Gadea, responsable d’agence pour atHomeFinance. Cette société fait du courtage, elle a traité en 2018 des dossiers pour un volume de crédit de 210 millions d’euros.
Dès lors, une personne ayant contracté un crédit immobilier en 2016 avec un taux d’intérêt proche des 2 % peut se sentir «déçue» par rapport aux taux actuels. Heureusement, il est possible de racheter ou de renégocier son crédit immobilier et même, grâce à une directive européenne, de limiter les éventuelles pénalités en cas de remboursement anticipé. «Le rachat de crédit, en raison du contexte économique actuel, est une pratique de plus en plus répandue. Avec des taux plus bas, un client peut, avec un rachat de crédit, réduire ses mensualités ou raccourcir sa durée de remboursement», explique Markus Stegmann, le directeur commercial crédits de BGL BNP Paribas.
Taux fixe ou taux variable ?
Pour Marc Geib, responsable des prêts aux particuliers chez ING Luxembourg, «un crédit est un contrat entre la banque et le client. Ce contrat prévoit des droits et des obligations. Donc, contractuellement, un client a le droit de rembourser un crédit à taux variable quand il le souhaite et repartir sur un crédit avec du fixe ou du révisable, et ce, sans pénalités. C’est vrai qu’en ce moment, pour les clients qui ont un taux variable, passer sur du fixe, donc une solution plus sécurisée, semble plus attractif du fait des taux bas. Donc, racheter un crédit à taux variable pour passer sur un crédit à taux fixe peut évidemment être intéressant.»
Mais, selon Marc Geib, «tout dépend du projet. Car si le client envisage de revendre le bien en question dans les prochaines années, le taux fixe n’est peut-être pas la bonne solution.»
Traditionnellement, au Luxembourg, le crédit à taux variable avait la préférence des clients, mais avec des taux d’intérêt toujours plus bas, la tendance s’est inversée. «Nous ne pouvons pas prédire l’avenir mais, effectivement, les taux d’intérêt sont aujourd’hui au plus bas, même s’il y a quelques fluctuations. De plus, la probabilité de voir les taux encore baisser est relativement restreinte», souligne Marc Geib pour expliquer le goût de la clientèle pour des crédits immobiliers à taux fixe. Des clients qui ne sont pas rebutés par le désavantage de la formule à taux fixe, qui réside principalement dans le fait qu’un remboursement anticipé engendre des pénalités.
Des pénalités plafonnées
Cependant, en plus des niveaux bas des taux d’intérêt, il faut savoir qu’avec la transposition en décembre 2016 d’une directive européenne dans la législation luxembourgeoise, le montant des pénalités est plafonné à six mois d’intérêts pour tout crédit accordé à partir du 21 mars 2016. La disposition est valable pour les remboursements anticipatifs jusqu’à 450 000 euros, à condition d’avoir habité dans le bien pendant deux ans.
La loi est donc favorable aux détenteurs de crédits immobiliers à taux fixe, donc soumis à une pénalité en cas de rachat de crédit. Le responsable des prêts aux particuliers chez ING Luxembourg nous éclaire : «Contractuellement, la banque ne peut pas refuser un remboursement anticipé, même en taux fixe mais, dans ce cas, le client est conscient de ses obligations et des pénalités.
L’entrée en vigueur de la directive européenne a ajouté une nouvelle donne. Le client doit alors faire le calcul et regarder combien vont lui coûter les pénalités pour rembourser son crédit à taux fixe et voir les avantages – la durée, le montant des intérêts et du remboursement mensuel – qu’il peut obtenir avec un nouveau crédit avec les taux actuels, afin de savoir si c’est intéressant ou non de racheter son crédit immobilier.»
Marc Geib précise : «Ce calcul peut évidemment se faire avec l’aide de son banquier qui, je le rappelle, a aussi un rôle de conseil.» Du côté de la BGL, Markus Stegmann insiste lui aussi sur le fait que «l’objectif de la banque est d’accompagner et de conseiller ses clients».
S’il est impossible de donner la bonne formule pour un crédit immobilier et pour son rachat tant les projets et les besoins sont différents d’un individu à un autre, on peut tout de même souligner qu’il est préférable de racheter ou de renégocier son crédit immobilier durant le premier tiers de sa durée. «Sachant que la part des intérêts au début du contrat du crédit immobilier est plus élevée qu’en fin de contrat, l’intérêt à renégocier le taux du crédit diminue avec le temps», précise Markus Stegmann.
Les crédits à taux fixe gagnent du terrain
Avec des taux bas et des pénalités plafonnées en cas de remboursement anticipé, le volume des crédits à taux fixe accordé aux ménages a tout simplement augmenté sur les dernières années.
Selon les chiffres de la Banque centrale du Luxembourg, en juillet dernier, l’activité des crédits immobiliers à taux fixe était de 534 millions d’euros contre 286 millions d’euros en juillet 2016, soit un volume qui a presque doublé en trois ans. À titre de comparaison, le variable a connu une hausse bien moins marquée en passant de 244 millions d’euros en juillet 2016 à 317 millions d’euros en juillet dernier.
Jeremy Zabatta
