Bail à loyer : la réforme encore recalée par les Sages

Le Conseil d’État formule quatre nouvelles oppositions formelles contre le très contesté projet de loi du ministre du Logement sortant, Henri Kox. Le texte est-il encore tenable ?

Dès le début de cette année électorale, le Premier ministre, Xavier Bettel (DP), avait ouvertement remis en cause le projet de réforme du bail à loyer, présenté en octobre 2022 par son ministre du Logement, Henri Kox (déi gréng). Le LSAP, également membre de la coalition gouvernementale sortante, était lui aussi monté au créneau pour fustiger le texte, finalement amendé début avril.

La nouvelle version bat toutefois toujours de l’aile, du moins si l’on se réfère au Conseil d’État, qui vient de publier son avis complémentaire. L’addition est salée avec quatre oppositions formelles, venant s’ajouter aux deux premières formulées contre des éléments du projet de loi initial.

Le CSV, appelé à former le nouveau gouvernement avec le DP, doit se voir confirmer, après l’avoir revendiquée en janvier, une suspension jusqu’à fin 2023 d’un texte qui ne cesse de provoquer des remous. En juillet, le DP avait fait remarquer que des «travaux intenses» étaient encore nécessaires pour dégager «un compromis» sur le projet de réforme.

Quelle suite les futurs partenaires de coalition comptent réserver aux travaux initiés lors de la législature écoulée? Leurs programmes électoraux restent très vagues. En tout cas, le texte nécessitera au moins une troisième mouture avant de pouvoir être soumis au vote de la Chambre des députés.

La bonne nouvelle est que le Conseil d’État valide dans ses grands principes la réduction du taux de rendement annuel du bien loué de 5 % à 3,5 %, voire à 3 % si l’immeuble ne remplit pas les plus récents critères énergétiques. Les Sages attirent néanmoins l’attention sur le fait que «ce rendement nominal de 3,5 % est tributaire des efforts constants que le bailleur doit fournir en termes d’investissements pour assurer son maintien».

Cette remarque rejoint la considération générale que les nouvelles obligations légales «risquent d’amener certains bailleurs, et notamment les petits propriétaires, à préférer une mise en vente de leur logement, sinon à renoncer à sa mise en location, ce qui, dans les deux hypothèses, reviendrait à limiter encore plus le marché du logement locatif et donc à aboutir au résultat inverse de celui visé par les auteurs du projet de loi».

Trois des quatre oppositions formelles nouvellement formulées concernent le chapitre consacré à la colocation. Le caractère impératif d’un double contrat écrit (bail et pacte de colocation) interpelle les Sages.

«Afin de mettre en place la sécurité juridique nécessaire, il s’impose de circonscrire avec toute la précision requise le cadre des dispositions relatives à la colocation qui seront applicables même en cas d’absence de contrat écrit», recommande le Conseil d’État, qui, au vu de «l’insécurité juridique résultant de l’imprécision du texte», s’oppose formellement à cette obligation.

Une opposition formelle semblable est d’ailleurs formulée par rapport au contrat de bail classique. L’obligation de signer un contrat écrit serait contredite par le Code civil, qui prévoit toujours qu’une location peut également se faire oralement.

La limitation de la responsabilité solidaire des colocataires vis-à-vis du bailleur aux seules obligations «pécuniaires» soulève également d’importantes interrogations, ce qui amène les Sages à former une autre opposition formelle.

D’une manière plus globale, le Conseil d’État dit «comprendre la finalité» du projet de réforme, mais la Haute Corporation «estime que le texte proposé n’y parvient que très imparfaitement en raison de son imprécision», qui la conduit à formuler cette nouvelle série d’oppositions formelles.