« Sur le territoire d’Audun-Villerupt, une vente immobilière sur cinq concerne un résident luxembourgeois achetant en France, car il ne peut accéder à la propriété là-bas.» La com’com du Pays-Haut/Val d’Alzette devient la banlieue du Grand-Duché. Pour Michaël Vollot, chargé d’études à l’Agape Lorraine Nord, le phénomène n’est pas nouveau. Mais ses multiples effets prennent de l’ampleur…

20 000 habitants en plus

Le plus évident ? La hausse du nombre d’habitants. Sur les intercos observées par l’agence d’urbanisme et de développement durable, « la CCPHVA est le territoire où la population progresse le plus rapidement. Entre 2012 et 2017, elle a gagné 1,08 % d’habitants par an », contre 0,7 % pour l’agglomération de Longwy, au 2e rang. De plus, « le territoire a le taux le plus élevé de frontaliers, en incluant l’Allemagne et la Belgique », souligne Michaël Vollot. Sur 11 800 actifs occupés, 9 190 (78 %) travaillent au Luxembourg. Les prévisions les estiment à 11 400 d’ici 2035. D’après l’Établissement public d’aménagement public Alzette/Belval, la CCPHVA devrait gagner plus de 20 000 habitants dans les vingt ans à venir. Elle compte à ce jour 29 000 âmes. La poussée de croissance est donc partie pour durer.

Bulle immobilière

Or, elle s’accompagne d’une autre hausse : celle des prix de l’immobilier. Sur la période 2011-2016, ces tarifs se sont envolés de 20 à 40 % au Luxembourg, selon les cantons. La CCPHVA a subi cette pression par rebond, les tarifs grimpant de 15 %. Et elle décroche à nouveau la palme, sous la loupe de l’Agape. Dans les vitrines des agences, cela a abouti à des ventes de maisons variant d’environ 1 500 euros/m² sur la partie meurthe-et-mosellane de l’interco, à 1 800 euros/m² du côté mosellan. Parallèlement, la CAL affichait 1 400 euros/m². Les biens du nord lorrain atteignent des niveaux tels que les couples non frontaliers ne peuvent plus se les permettre.

Cette bulle immobilière peut-elle finir par éclater ? « Il n’y a pas de raison de penser à un effondrement brutal du Luxembourg. Le pays a récupéré du confinement plus rapidement que tous les autres », fait remarquer Michaël Vollot.

La Meuse, banlieue des non-frontaliers ?

Le phénomène est aussi valable pour la location. « Les loyers deviennent comparables aux secteurs de Thionville et Metz, avec environ 10 euros du m² ». Conséquence directe : « Si on compare le loyer théorique au revenu moyen, 45 % des locataires de la CCPHVA n’ont pas les moyens d’y louer un logement du parc privé. » Du coup, soit ils en occupent un moins cher – et parfois indigne –, soit ils dépensent plus du tiers de leurs revenus pour leur toit.

Derniers effets de cet enchaînement : la ségrégation spatiale et la rupture sociale, « qu’on voit se mettre en place entre frontaliers et non frontaliers », relève Michaël Vollot. Le chargé d’études cite le cas de salariés sur le territoire français partant s’établir à Spincourt.

Notaire à Villerupt, Aurore Bataille-Addiego fait état d’un nombre croissant d’achats à Bouligny. D’autres choisissent Nouillonpont ou les environs de Montmédy… Dans ce « jeu de chaises musicales », la Meuse deviendrait-elle la banlieue des non-frontaliers de la Lorraine-nord ?

Xavier Jacquillard (Le Républicain Lorrain)