Bail commercial : adieu sous-location et « pas de porte » !

Francine Closener, la secrétaire d’État à l’Économie a tracé, hier, les grandes lignes du projet de loi sur le bail commercial.

Il a été adopté le 31 juillet lors du dernier Conseil de Gouvernement. La future loi, quand elle sera adoptée, instaurera un équilibre entre le propriétaire et le locataire. Le pas-de-porte sera interdit.

La loi actuelle sur le bail commercial date de 1936. Autant dire qu’elle n’est plus adaptée aux pratiques de location de locaux commerciaux d’aujourd’hui. Au cours de ces dernières années, certains commerçants preneurs ont été confrontés à des situations abusives.

Une des pratiques les plus répandues étant «le pas de porte». Le futur locataire, en plus du loyer et des frais inhérents à sa location, paye une sorte de droit d’entrée. La somme dépend de la situation géographique du local et de sa taille. Fin septembre 2013, cette pratique était déjà évoquée dans le projet de loi sur le bail commercial formulé par le dernier gouvernement Juncker.

Pas de durée du loyer minimum

À l’époque, la ministre des Classes moyennes François Hetto- Gaasch, auteure du projet souhaitait que le «pas-de-porte» disparaisse et qu’il prenne la forme d’une indemnité d’éviction pour le locataire qui devra quitter les lieux.
Dans le projet de loi présenté hier matin, il est défini comme «une forme de complément de loyer, souvent payé au noir». Le texte précise que «dorénavant, celui qui paie un «pas-de-porte» au bailleur a le droit d’en réclamer le remboursement sans que le bailleur puisse invoquer quelconque exception d’inexécution ou exiger une compensation». Il sera désormais interdit.

La secrétaire d’État Francine Closener a également listé les autres changements inscrits dans le projet de loi. La loi, lorsqu’elle entrera en vigueur, concernera «tous les baux commerciaux, industriels et artisanaux». Ce n’est pas le cas du texte législatif actuellement en vigueur qui vise «les immeubles destinés à l’exercice d’un commerce», ceux «à destination commerciale».

L’autre changement majeur étant la durée du bail. Avant, il pouvait être de 3, 6 ou 9 ans. Avec la nouvelle loi, la durée sera déterminée mais il n’y aura pas de minimum.

Quant au montant du loyer, il ne sera pas plafonné. «On ne peut pas le limiter car il y a des situations disparates», soutient Ralph Deischter, conseiller de direction 1ère classe de la direction générale des PME et de l’entreprenariat.

La France a mis en place un système de plafonnement des loyers qui selon le ministère de l’Économie s’est avéré «de l’unanimité des avis, comme un échec notoire. Le plafonnement des loyers a provoqué la généralisation du paiement de pas-de-porte -occultes ou déclarés- conséquents, comme compléments de loyers plafonnés».

Concernant la sous-location, , le projet indique que «le bailleur principal peut se substituer au preneur principal». Le Gouvernement a jugé utile dans son projet de donner au bailleur lésé «de se substituer au preneur principal, en libérant bien entendu ce dernier de toute obligation». Comme le dit le ministère : «s’il est vrai que le mécanisme ne permet pas au preneur d’alléger sa situation, il permet néanmoins d’assécher ce commerce parasitaire».

Quant au délai de résiliation du bail, de 6 mois dans la loi actuelle, il sera dans le futur «d’au moins 6 mois». Aucun chiffre n’a été communiqué sur le montant moyen des loyers commerciaux au Luxembourg.

Aude Forestier