Luxembourg : le prix de l’immobilier toujours plus fou

Deloitte international publie son 9e index de la Propriété en Europe ce lundi, avec l’intégration des données luxembourgeoises pour la première fois. Le prix de l’immobilier grand-ducal est dans le rouge sur de nombreux tableaux : une bonne nouvelle pour les investisseurs, autant qu’un cadre toujours plus inaccessible  pour les actifs qui cherchent à y vivre.

«Une économie et une population en croissance rapide» : le constat de Deloitte international pour le Luxembourg est étayé par de nombreux chiffres vertigineux. Croissance moyenne annuelle du prix de l’immobilier depuis 2010 ? 5,7% par an. Prix moyen d’un appartement au Luxembourg ? En 2010 autour de 4 400 euros par m² et plus de 9 000 euros par m² en 2019. Des statistiques plus récentes ? Entre le 4e trimestre 2018 et le 4e trimestre 2019, les prix résidentiels luxembourgeois ont augmenté de 11 % en moyenne. Avec le détail suivant : 12,1 % pour les appartements existants, 12,4% pour les appartements en construction et 9,1% pour les les maisons existantes.

L’étude note toutefois que les zones de l’ouest et du nord du pays, moins urbaines, sont moins concernées par le phénomène.

Le prix du m2 de l’appartement neuf, au top

Quoi qu’il en soit, comparativement aux autres pays, ces prix font tourner la tête. L’étude explique sans détour :  « Le Luxembourg, qui a participé à l’enquête pour la première fois, décroche la place du pays le plus cher de l’étude pour acheter le mètre carré d’un nouvel appartement en 2019, avec une moyenne de  7.145 euros, soit plus de 2.500 euros d’avance sur la France avec 4.523 euros/m². » Si la France est citée, c’est parce qu’elle connaît elle aussi une flambée des prix dans les métropoles. La variation annuelle des prix sur l’année 2018 / 2019 est d’ailleurs comparable entre le Luxembourg et la France : +12,9% pour le Grand-Duché, +12,6% pour la France.

Dans le détail des plus fortes variations sur 2018/2019, au niveau national, c’est en réalité le sud du Luxembourg qui chipe la vedette à la capitale : +15,3% à Esch, +12,6% à Differdange, contre + 8,1% à Luxembourg-Ville. Il faut dire que les communes du Sud partent de plus loin sur la flambée de l’immobilier. On peut aussi voir ici une nouvelle qui, à gros traits, consiste à constater qu’Esch (et surtout les satellites comme Schifflange) devient la banlieue de la Ville.  Le mètre carré reste quoi qu’il en soit évidemment plus onéreux en Ville (en moyenne un tiers plus élevé qu’à Esch, selon l’étude).

Quelles causes au fond ?

Si l’étude souligne bien certaines conditions d’une telle augmentation des prix (attractivité économique, stabilité politique etc.), elle minore d’autres paramètres, dont le principal : une pénurie de logements insoluble. Tous les gouvernements s’y sont attaqués avec plus ou moins d’ardeurs, et sans réel succès. Trois paramètres brident considérablement les élans pour résorber le retard de logements :

1. Le plafond de mobilisation des entreprises dans le bâtiment à l’intérieur du pays et dans l’espace « Grande Région ».
2. Une productivité en baisse depuis plusieurs années : il faut donc toujours plus d’actifs (donc de personnes à loger) pour créer la même richesse.
3. Une main mise des acteurs privés sur la majeure partie des espaces constructibles du Luxembourg. Le pourcentage dépasserait 90%. Ces acteurs n’ont pas d’intérêt à lâcher massivement du mètre carré. Et peu de normes publiques viennent les contraindre dans cette optique inflationniste.

La conséquence nette de ces dernières années reste donc la suivante : de plus en plus d’actifs vont se loger en dehors du pays, renforçant un phénomène unique en Europe de travailleurs pendulaires. 47% des actifs au Luxembourg sont désormais frontaliers, dont une majorité sur le versant français.

Hubert Gamelon

Le lien vers l’étude est ici.